CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR POUR L’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE

 

LE PROCESSUS D'ACHAT

Lorsque vous décidez d'acheter une propriété en Espagne, engager un agent immobilier fiable est la première étape logique. Il peut vous aider à trouver ce qui convient le mieux à vos exigences et à vos souhaits.

 

 

Avec cela, nous vous proposons des avocats / avocats décrivant les directives de base avec lesquelles vous entrez en contact lors du processus d'achat en Espagne. Ou vous pouvez bien sûr choisir vous-même un avocat.

 

 

AVANCE

Afin de retirer la maison que vous avez sélectionnée du marché, il est habituel que l'acheteur verse une avance. Ce montant varie en fonction du prix d'achat du bien immobilier mais se situe généralement entre 3.000 et 10.000 EUR.

Ce montant peut être versé sur le compte tiers

de votre représentant légal ou de votre

agent immobilier. 

ImmoMoment fait toujours verser l'avance sur le compte tiers du représentant légal.

 

 

RECHERCHE DE SOINS

Dès que l'avance sera payée, les avocats/juristes demanderont la documentation nécessaire.

Cela leur donne accès à la recherche et à la vérification de tous les aspects liés au bien en question, tels que:

ACHAT AVEC UN DÉVELOPPEUR DE PROJET

(NOUVELLE CONSTRUCTION)

1. L’identité légale du propriétaire / vendeur du bien que vous souhaitez acheter;

 

2. que le bien en construction soit légalement inscrit au registre de la propriété («Registro de Propiedad»);

 

 

3. Que la propriété est libre de dettes et de charges (prêts hypothécaires, nantissements, etc., ...).

Il est courant que le promoteur utilise un financement qui peut prendre la forme d’un prêt hypothécaire sur la propriété.

Si l'acheteur n'est pas intéressé par une prise de contrôle partielle d'un prêt hypothécaire, ce prêt doit d'abord être annulé avant l'exécution de l'acte final.

Ces coûts doivent être payés par le développeur du projet.

 

 

4. Le bien immobilier possède les permis de construire requis et correspondants, il est conforme aux lois locales en matière d'aménagement du territoire, il dispose des certificats d'habitabilité délivrés par la municipalité.

 

 

 

5. Que les spécifications architecturales et les dispositions de qualité soient transférées à l'acheteur et incluses dans les annexes du contrat d'achat.

 

 

6. Que des garanties bancaires et des polices d'assurance soient mises en place pour protéger toutes les sommes versées au promoteur pendant le processus de construction.

 

7. Vérifiez et confirmez le contenu de la "garantie d'assurance décennale" obligatoire (seguro decenal) qui sert à couvrir les risques liés à de possibles défauts de structure du bien.

 

8. Contrôle et analyse du contrat d'achat établi par le développeur afin que les droits de l'acheteur soient protégés et que ceux-ci soient parfaitement compris par l'acheteur

 

REVENTE / ACHAT D'UNE MAISON AUTRE QUE DE NOUVELLE CONSTRUCTION

1. L’identité légale du propriétaire / vendeur du bien que vous souhaitez acheter;

 

2. que la propriété est légalement enregistrée dans le registre de la propriété;

 

3. Que la propriété est libre de toutes charges et dettes (prêts hypothécaires, empêchements, nantissements ou dettes de toute nature);

 

 

4. Que la propriété sur les permis de construire requis et correspondants est en conformité avec les lois locales sur l'aménagement du territoire qu'il est sur la déclaration d'habitabilité délivrée par la municipalité.

 

 

 

5. Etude, rédaction et signature de tout type de contrats privés (acompte) contrat, contrat d'option, contrat de vente) et public, documents notariés et accords (par exemple, l'acte d'achat final) nécessaires à l'exécution de la transaction d'achat.

La procédure standard consiste à signer d'abord le contrat d'achat privé, selon lequel 10% du prix d'achat convenu est payé, puis à signer l'acte final (authentique) après l'expiration d'un délai raisonnable.

 

 

 

 

TAXES ET COUTS

Les taxes et frais résultant de la signature du dernier acte de vente pour le notaire sont les suivants:

DANS LE CAS D'UN PREMIER TRANSFERT

(NOUVELLE CONSTRUCTION)

‣ TVA (ÏVA): 10% pour l'immobilier résidentiel. (TVA 21% sur les terrains, garages et zones de stockage).

‣ Droits de timbre: +/- 1,5%

Frais de notaire: les frais de notaire sont calculés conformément aux les autorités sont convenues et dépendent de la nature de l’achat / de la vente et du nombre de pages de l’acte de vente final.

 

Chaque notaire applique les mêmes frais pour le même concept.

Les frais pour l'achat d'une maison résidentielle moyenne varient entre 500 et 1.800 EUR.

Frais d'abonnement au «Registro de la Propiedad» (registre de la propriété): les coûts applicables à l'inscription au registre de la propriété sont calculés conformément à un arrangement tarifaire convenu avec les autorités.

En règle générale, ces frais s’élèveront à environ 50% à 70% des honoraires du notaire.

 

‣ Frais d'avocat: 1% du prix de vente convenu + 21% de TVA

 

EN CAS DE REVENTE

Exemple: appartement sur la Costa Del Sol

Tax Droit de mutation: 8% sur les montants allant jusqu'à 400 000 EUR, 9% sur le montant compris entre 400 000 EUR et 700 000 EUR et 10% sur un montant supérieur à 700 000 EUR.

‣ Pour clarification: pour un bien dont le prix d'achat est de 1 million EUR, les premiers 400 000 EUR sont taxés à 8%, la partie du prix d'achat comprise entre 400 000 et 700 000 EUR sont taxés à 9% et la partie supérieure à 700 000 EUR à 10%.

Dans cet exemple, le droit de mutation s'élève à 32 000 + 27 000 + 30 000 = 89 000 EUR.

Frais de notaire: les frais de notaire sont calculés selon un arrangement tarifaire convenu avec les autorités et dépendent de la nature de l'achat / de la vente et du nombre de pages de l'acte d'achat final.

 

Chaque notaire applique les mêmes frais pour le même concept.

Les frais pour l'achat d'une maison résidentielle moyenne varient entre 500 et 1.800 EUR.

 

Frais d'abonnement au «Registro de la Propiedad» (registre de la propriété): les coûts applicables à l'inscription au registre de la propriété sont calculés conformément à un arrangement tarifaire convenu avec les autorités.

En règle générale, ces frais s’élèveront à environ 50% à 70% des honoraires du notaire.

Frais de justice: 1% du prix de vente convenu + 21% de TVA

 

NOTE: En cas d'achat d'une propriété d.m.v. un nouveau prêt hypothécaire, puis les frais d’enregistrement et les frais notariaux s’appliquent également ici car il s’agit d’un acte distinct qui doit être enregistré.

Des droits de timbre de 1,5% sont également appliqués sur le montant du prêt hypothécaire.

JURIST DES SERVICES

Demandez votre numéro NIE. Le numéro NIE est un numéro d'identification fiscale pour les étrangers, destiné aux autorités fiscales espagnoles.

Vous avez besoin de ce numéro pour que votre achat soit enregistré dans le registre de la propriété, pour payer les taxes et tous les types de services publics (eau, électricité, téléphone, etc.).

Vérification des dettes existantes liées aux biens immobiliers en question, telles que l'IBI (taxe foncière OV / taxe foncière OZB), des dépenses mensuelles relatives à la communauté de propriétaires, des créances impayées au titre des services publics et du calcul de plus value.

 

Calcul et retenue de l'impôt sur les plus-values ​​dans les cas où le vendeur est un non-résident et qui - conformément au droit espagnol - doit être déduit du prix de vente (concept de 3%)

 

Paiement des frais, taxes et prélèvements relatifs à l'acte final et son inscription au registre de la propriété.

 

 

 

LE CONTRAT D'ACHAT PRIVÉ

Dès que les avocats ont constaté que tout était en ordre, il est possible de procéder à la rédaction et à la signature du contrat de vente provisoire 2 à 3 semaines après le versement de l’acompte.

Lors de la signature du contrat, il est d'usage que l'acheteur paie 10% du prix de vente convenu en cas de revente.

Dans le cas d'un nouveau bâtiment ou d'un bâtiment à construire, 30% du prix de vente sera payé.

Le contrat d’achat préliminaire est une étape très importante du processus d’achat: après que les négociations avec les avocats du vendeur aient été menées pour défendre les droits et les intérêts de l’acheteur, ces conditions et exigences spécifiques de l’achat sont précisées dans les présentes.

 

 

PROCURATION

Beaucoup choisissent d’accorder une procuration aux avocats espagnols afin de pouvoir les représenter dans le processus d’achat.

Cela leur permettra de remplir les formalités et de signer les documents relatifs à l'achat de l'immobilier et à tout emprunt hypothécaire.

La procuration est ratifiée par un notaire en Espagne (frais +/- 70 EUR) ou par le consulat d'Espagne dans votre pays d'origine.

La procuration peut également être ratifiée par un notaire de votre pays d’origine mais, dans ce cas, elle doit être légalisée au moyen d’un timbre à apostille conforme aux règles de l’apostille de la Convention de La Haye pour être légalement valable en Espagne.

Naturellement, les avocats vous assistent également dans cette procédure si vous optez pour une procuration, en Espagne ou à l'étranger.

L'ACTE DE VENTE DEFINITIVE

(Acte authentique)

Environ 4 à 6 semaines après la signature du contrat d’achat provisoire et sous réserve des conditions convenues avec le vendeur, l’acte d’achat final sera signé. Ceci est effectué soit par l'acheteur avec l'assistance de l'avocat, soit par l'avocat avec la procuration susmentionnée.

La signature de l'acte de vente final est également le moment où le solde du prix d'achat convenu doit être payé au vendeur, et où l'acheteur devient le propriétaire du bien et en prend possession.

 

 

UTILITAIRES, FRAIS COMMUNS, CHARGE DE NETTOYAGE, FISCALITÉ MUNICIPALE

L’avocat / le cabinet d’avocats prend également en charge la désignation et le paiement de tous les services publics, taxes (municipales) et autres coûts directement liés à la propriété.

Il est nécessaire d'ouvrir un compte bancaire en Espagne pour payer ces services publics, taxes municipales, taxes de nettoyage, frais communs éventuels, etc.

Les avocats vous aident également à ouvrir un compte bancaire en Espagne et, si vous le souhaitez, ils organisent un prélèvement pour tous ces paiements à partir de votre compte bancaire espagnol.

 

 

 

 

 

 

 

AUTRES FRAIS À PRENDRE EN COMPTE

 

 

IMPÔT SUR LE REVENU DES NON-RÉSIDENTS

Que vous louiez votre propriété ou non, vous devez payer des impôts sur le revenu en tout temps, selon les règles suivantes:

‣ Si vous ne louez pas votre propriété, les autorités fiscales espagnoles présumeront que vous obtenez un «revenu locatif fictif» qui est soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents.

Son montant est déterminé en appliquant une évaluation de 1,1% à la valeur cadastrale de la propriété (= la «base imposable»), puis en appliquant une évaluation fiscale de 19% pour les citoyens de l'UE et de 24% pour les non-membres de l'UE. - les citoyens.

La valeur cadastrale de la propriété est indiquée sur la facture IBI (Valuation Real Estate) et est généralement inférieure au prix d'achat indiqué dans l'acte de vente final.

Si vous louez votre propriété, le revenu locatif net est la base imposable et le montant de l’imposition est de 19% pour les citoyens de l’Union européenne et de 24% pour les citoyens non européens.

Selon la nouvelle loi, les citoyens de l’UE peuvent déduire les frais de location bruts des frais de location bruts: électricité, eau, frais communs, assurance, intérêts sur emprunt hypothécaire, IBI, taxe de nettoyage, entretien, nettoyage, assistance juridique et fiscale. concernant la déclaration d’impôt sur le revenu, ainsi que l’amortissement de 3% de la propriété.

Dans ce cas, la preuve de résidence fiscale délivrée par les autorités fiscales du pays dans lequel vous avez votre domicile fiscal doit être jointe à la déclaration fiscale (et ceci pour chaque contribuable).

IMPÔT SUR LE REVENU

Cet impôt s’applique aux résidents fiscaux pour leurs actifs mondiaux et aux non-résidents pour les actifs espagnols si le capital imposable est supérieur à 700.000 EUR.

Si la propriété en question fait office de résidence principale, une exemption supplémentaire de 300.000 EUR s'applique.

L’impôt sur la fortune est payable sur la valeur totale de vos actifs imposables au 31 décembre de chaque année. La cotisation progressive varie entre 0,2% et 2,5% du capital imposable supérieur à 10,695,996 EUR.

Cet impôt sur la fortune doit être payé avant la fin du mois de juin de l'année suivante.

Costs les coûts communs; Tax Taxe foncière / taxe foncière, frais de nettoyage; Électricité, gaz, eau, téléphone, etc. Insurance Assurance habitation. L'association des propriétaires sera un assurance pour les parties communes (assurance bâtiment), mais nous vous conseillons de souscrire votre propre assurance pour la maison et son contenu;

Un avocat / cabinet d'avocats dispose des spécialistes appropriés pour vous aider dans le calcul et le paiement de votre impôt annuel sur le revenu.

 

LOCATION

Depuis les lois régionales de mai 2016, les logements loués à des fins touristiques (pour les séjours de moins de 2 mois) doivent être enregistrés auprès de l'office du tourisme du gouvernement régional (Junta de Andalucia). Ces maisons doivent satisfaire aux exigences de base nécessaires stipulées dans les lois régionales. Les avocats sont à votre disposition pour mener à bien cette procédure d'enregistrement auprès des autorités compétentes.

LA FABRICATION D'UN TESTAMENT EN ESPAGNE Lorsque vous avez acheté un bien immobilier en Espagne, ou si vous possédez d'autres actifs tels que des comptes bancaires, une assurance-vie, des actions, des obligations, etc. en Espagne, la préparation d'un testament en Espagne est fortement recommandée.

Un testament espagnol garantit une distribution en douceur de vos avoirs en espagnol et évite les formalités, les complications, les retards et les coûts supplémentaires résultant du règlement du patrimoine et des héritages de vos avoirs situés en Espagne.

 

Dans le testament, le testateur peut choisir d'exercer le droit de sa nationalité comme droit à son évaluation.

Ce choix permet au testateur de disposer librement de ses avoirs espagnols selon les règles de la loi de sa nationalité.

De cette manière, le testateur évite dans tous les cas les réglementations en vigueur de la législation espagnole. Dans le testament, le testateur désignera ses héritiers, déterminera les pourcentages d’allocation et mentionnera d’autres actifs spécifiques à allouer.

 

 

Si aucun testament espagnol n'est établi et qu'un testament étranger doit être validé en Espagne, cela entraînera du temps et des coûts supplémentaires.

Si aucun testament n’a été rédigé, alors - pour la distribution du Actifs espagnols du défunt - droits de succession du pays où le défunt avait sa dernière résidence habituelle.

 

En outre, le testateur peut avoir des règles spécifiques à suivre dans le testament pour la répartition des actifs, ainsi qu'un exécuteur testamentaire qui supervise l'exécution du testament.

Un tuteur peut également être désigné dans le testament pour tout enfant mineur.

 

 

En résumé, un testament espagnol rend les questions de succession relatives aux actifs espagnols plus rapides, plus simples et moins coûteuses.

AVEZ-VOUS DES QUESTIONS? ENVOYEZ VOS DONNÉES ET VOTRE MESSAGE PAR LE BIAIS DU FORMULAIRE.

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