AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED IN SPANJE

WAT DIENT U TE WETEN BIJ AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED IN SPANJE

 

HET AANKOOPPROCES

Wanneer u beslist om een vastgoed aan te kopen in Spanje, dan is het in de arm nemen van een betrouwbare vastgoedmakelaar de eerste logische stap.

Hij kan u helpen te vinden wat het beste past bij uw eisen en wensen.
 

Bij deze bieden wij u juristen/advocaten aan die u de basis richtlijnen beschrijven waar u mee in aanraking komt tijdens het aankoopproces in Spanje.

Of u kunt uiteraard zelf een jurist/advocaat kiezen.

VOORSCHOT
Om de door u uitgekozen woning uit de markt te halen is het gebruikelijk dat de koper een voorschot betaald.

Dit bedrag varieert in verhouding tot de aankoopprijs van het onroerend goed maar ligt meestal tussen de 3.000 en 10.000 EUR.

Dit bedrag kan overgemaakt worden op de derden-rekening van uw juridische vertegenwoordiger of van uw vastgoedmakelaar.

ImmoMoment laat het voorschot steeds storten op de derdenrekening van de juridische vertegenwoordiger.

ZORGVULDIGHEIDSONDERZOEK
Zodra het voorschot is betaald wordt door de advocaten/juristen de noodzakelijke documentatie opgevraagd.

Dit geeft hen toegang tot het onderzoeken en verifiëren van alle aspecten gerelateerd tot het onroerend goed in kwestie, zoals:
 

AANKOOPPROCES BIJ EEN PROJECTONTWIKKELAAR (NIEUWBOUW)
1. De wettelijke identiteit van de eigenaar/verkoper van het onroerend goed dat u wenst te kopen;
 

2. Dat het onroerend goed onder constructie wettelijk geregistreerd is in het Eigendomsregister (‘Registro de Propiedad’);
 

3. Dat het onroerend goed vrij van schulden en lasten is (hypothecaire leningen, verpandingen, etc., ...).

Het is gebruikelijk dat de ontwikkelaar financiering gebruikt welke de vorm kan aannemen van een hypothecaire lening over het onroerend goed.

Indien de koper niet geïnteresseerd is in een gedeeltelijke overname van een hypothecaire lening, dan dient deze lening eerst geannuleerd te worden vóór het verlijden van de definitieve akte.

Deze kosten dienen betaald te worden door de projectontwikkelaar.
 

4. Dat het onroerend goed over de vereiste en overeenstemmende bouwvergunningen beschikt, dat het voldoet aan de plaatselijke wetten omtrent ruimtelijke ordening, dat het over de b́ewoonbaarheids-verklarinǵ́en beschikt welke afgegeven worden door de gemeente.
 

5. Dat de bouwkundige specificaties en de kwaliteitsbepalingen overgedragen worden aan de koper en opgenomen worden in de bijlagen van de koopovereenkomst.
 

6. Dat zowel bankgaranties als verzekeringen geregeld zijn ter vrijwaring van alle gelden betaald aan de ontwikkelaar gedurende het bouwproces.
 

7. Controleren en bevestigen van de inhoud van de verplichte “10 jaar verzekeringsgarantie” (seguro decenal) welke dient tot het dekken van risico’s m.b.t. mogelijke structurele gebreken aan het onroerend goed.
 

8. Controle en analyse van de koopovereenkomst opgesteld door de ontwikkelaar zodat de rechten van de koper beschermd worden en dat deze volledig begrepen zijn door de koper.
 

​

 

 

 

AANKOOPPROCES WEDERVERKOOP / AANKOOP VAN EEN HUIS ANDERS DAN NIEUWBOUW
1. De wettelijke identiteit van de eigenaar/verkoper van het onroerend goed dat u wenst te kopen;
 

2. Dat het onroerend goed wettelijk geregistreerd is in het eigendomsregister;
 

3. Dat het onroerend goed vrij is van alle lasten en schulden (hypothecaire leningen, 
beletsels, verpandingen of schulden van eender welke aard);
 

4. Dat het onroerend goed over de vereiste en overeenstemmende bouwvergunningen 
beschikt, voldoet aan de plaatselijke wetten omtrent ruimtelijke ordening, dat het over
de bewoonbaarheids-verklaring beschikt welke afgegeven wordt door de gemeente.

 

5. Studie, opstellen en ondertekening van allerlei private overeenkomsten (aanbetaling-
overeenkomst, optie-overeenkomst, verkoop-overeenkomst) en publieke, notariële documenten en overeenkomsten (bv. definitieve koopakte) welke noodzakelijk zijn ter uitvoering van de aankooptransactie.

De standaardprocedure bestaat uit het eerst ondertekenen van de private koopovereenkomst waarbij 10% van de overeengekomen aankoopprijs betaald wordt, en vervolgens het ondertekenen van de definitieve (authentieke) akte na het verstrijken van een redelijke termijn.

BELASTINGEN EN KOSTEN
De belastingen en kosten voortvloeiend uit het verlijden van de definitieve koopakte voor de notaris zijn als volgt:
 

IN HET GEVAL VAN EEN EERSTE OVERDRACHT (NIEUWBOUW)
‣ BTW ( IVA )̈: 10 % voor residentieel vastgoed. (BTW 21% op gronden, garages en bergruimten).
‣ Zegelrechten: +/- 1.5%
‣ Notariskosten: honoraria voor de notaris worden berekend volgens een met de 
autoriteiten overeengekomen tariefregeling en is afhankelijk van de aard van aan- / verkoop en het aantal bladzijden in de definitieve koopakte.

Elke notaris past hetzelfde honorarium toe voor hetzelfde concept.

Het honorarium voor de aankoop van een doorsnee residentiele woning varieert tussen de 500 EUR en 1.800 EUR.
‣ Inschrijvingskosten in het ‘Registro de la Propiedad’ (eigendomsregister): de kosten van toepassing bij inschrijving in het eigendomsregister worden berekend volgens een met de autoriteiten overeengekomen tariefregeling. In een normaal geval zullen deze kosten ongeveer 50% tot 70% van het honorarium van de notaris bedragen.
‣ Juridische kosten advocaat: 1% van de overeengekomen verkoopprijs + 21% BTW

​

 

IN HET GEVAL VAN EEN WEDERVERKOOP 
 

‣ Overdrachtsbelasting:

Costa Blanca: 10 % - Costa Del Sol: 7%

 

Costa Del Sol voorheen

8% op bedragen tot EUR 400.000, 9% op het bedrag tussen EUR 400.000 en EUR 700.000

en 10% op het bedrag hoger dan EUR 700.000.
‣ Ter verduidelijking: voor een eigendom met een koopprijs van 1 miljoen EUR wordt de eerste 400,000 EUR belast voor 8%, het deel van de koopprijs tussen 400.000 en
‣ 700.000 EUR wordt belast voor 9% en het deel boven de 700.000 wordt belast voor 10%. In dit voorbeeld bedraagt de overdrachtsbelasting 32.000 + 27.000 + 30.000 = 89.000 EUR

Heden is dit slechts 7% aan de Costa Del Sol, wat de som van het pand ook bedraagt.

‣ Notariskosten:

Honoraria voor de notaris worden berekend volgens een met de autoriteiten overeengekomen tariefregeling en is afhankelijk van de aard van aan- / verkoop en het aantal bladzijden in de definitieve koopakte.

Elke notaris past hetzelfde honorarium toe voor hetzelfde concept.

Het honorarium voor de aankoop van een doorsnee residentiele woning varieert tussen de 500 EUR en 1.800 EUR.
‣ Inschrijvingskosten in het ‘Registro de la Propiedad’ (eigendomsregister): de kosten van toepassing bij inschrijving in het eigendomsregister worden berekend volgens een met de autoriteiten overeengekomen tariefregeling.

In een normaal geval zullen deze kosten ongeveer 50% tot 70% van het honorarium van de notaris bedragen.
‣ Juridische kosten: 1% van de overeengekomen verkoopprijs + 21% BTW

NOOT: In geval van aankoop van een onroerend goed d.m.v. een nieuwe hypothecaire lening, dan zijn ook hier registratie kosten en notariële kosten van toepassing omdat het gaat over een separate akte die geregistreerd dient te worden.

Ook zegelrechten van 1.5% zijn van toepassing op het bedrag van de hypothecaire lening. 

​

DIENSTEN JURIST
‣ Aanvragen van uw NIE nummer.

Het NIE nummer is een fiscaal identificatienummer voor buitenlanders, bestemd voor de Spaanse belastingdiensten.

U heeft dit nummer nodig om uw aankoop te laten registeren in het eigendomsregister, belastingen te betalen en allerlei nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, telefoon, etc.) te contracteren.
‣ Nagaan van bestaande schulden gerelateerd tot het onroerend goed in kwestie, zoals de IBI (=onroerende voorheffing OV / onroerende zaakbelasting OZB) , maandelijkse lasten m.b.t. de gemeenschap van eigenaars, uitstaande schulden m.b.t. nutsvoorzieningen en berekening van de toepasselijke gemeentetax.

Berekening en inhouden van de vermogenswinstbelasting in gevallen waarbij de verkoper een niet-resident is, en welke -in overeenstemming met de Spaanse wet-
dient afgehouden te worden van de verkoopprijs (3 % concept)
‣ Betaling van kosten, belastingen en heffingen m.b.t. de definitieve akte en de registratie daarvan in het eigendomsregister .


HET PRIVATE KOOPCONTRACT
Zodra bij de juristen het due diligence (zorgvuldigheidsonderzoek) uitgevoerd is en ze hebben geconstateerd dat alles in orde is kan 2 tot 3 weken na de aanbetaling overgegaan worden tot het opstellen en de ondertekening van het voorlopige koopcontract.

Bij de ondertekening van dit contract is het gebruikelijk dat de koper 10% van de overeengekomen verkoopprijs betaalt in het geval van een wederverkoop.

In het geval van een nieuwbouw of nog te bouwen eigendom wordt er 30% van de verkoopprijs betaald.
Het voorlopige koopcontract is een erg belangrijke stap in het aankoopproces: nadat de onderhandelingen met de advocaten van de verkoper gevoerd zijn om de rechten en belangen van de koper te verdedigen, worden deze specifieke voorwaarden en vereisten van de koop hierin vastgelegd.
 

VOLMACHT

Velen kiezen ervoor om een volmacht aan de juristen te verlenen in Spanje, zodat die voor hen kunnen optreden in het aankoopproces.

Dit zal hen toelaten formaliteiten te vervullen en documenten te ondertekenen die betrekking hebben op de aankoop van het onroerend goed en de eventuele hypothecaire lening.

De volmacht wordt bekrachtigd door een notaris in Spanje (kosten +/- EUR 70.-) of op het Spaans consulaat in uw thuisland.
De volmacht kan ook door een notaris in uw thuisland bekrachtigd worden maar in dit geval dient deze gelegaliseerd te worden door middel van een apostille stempel volgens de regels van het Apostilleverdrag (Apostille of the Hague Convention) om rechtsgeldig te zijn in Spanje.
Uiteraard assisteren de juristen u ook in deze procedure indien u opteert voor het verlenen van een volmacht, in Spanje of in het buitenland.

DE DEFINITIEVE KOOPAKTE

(Authentieke Akte)
Ongeveer 4 tot 6 weken na de ondertekening van het voorlopige koopcontract, en afhankelijk van de met de verkoper overeengekomen voorwaarden, zal de definitieve koopakte ondertekend worden.

Dit gebeurt ofwel door de koper met bijstand van de jurist, ofwel door de jurist met de hierboven vermelde volmacht. De ondertekening van de definitieve koopakte is tevens het tijdstip waarop het saldo van de overeengekomen koopprijs aan de verkoper dient betaald te worden, en waarop de koper eigenaar wordt van het onroerend goed en het in bezit neemt.
 

NUTSVOORZIENINGEN, GEMEENSCHAPPELIJKE KOSTEN, REINIGINGSHEFFING, GEMEENTEBELASTINGEN
Het juristen/advocaten kantoor zorgt tevens voor het op naam zetten en betalen van alle nutsvoorzieningen, (gemeente)belastingen en overige kosten die direct betrekking hebben op het onroerend goed.
Het is noodzakelijk een bankrekening te openen in Spanje om deze nutsvoorzieningen, gemeentebelastingen, reinigingsheffing, eventuele gemeenschappelijke kosten etc te betalen.

De juristen assisteren u eveneens in het openen van een bankrekening in Spanje en indien u wenst regelen zij automatische incasso voor al deze betalingen van uw Spaanse bankrekening.
 

 

 

ANDERE KOSTEN WAARMEE U REKENING DIENT TE HOUDEN
 

INKOMSTENBELASTING VOOR NIET RESIDENTEN
Ongeacht of u uw eigendom verhuurt of niet, u dient ten allen tijde inkomstenbelastingen te betalen volgens de volgende regels:
‣ Indien u uw eigendom niet verhuurt zal de Spaanse fiscus ervan uitgaan dat u ‘’fictieve huuropbrengsten’’ verwerft, welke onderworpen zijn aan de inkomstenbelastingen voor niet- ingezetenen.
Het bedrag daarvan wordt bepaald door het toepassen van een aanslag 1.1% op de kadastrale waarde van het eigendom (=de ‘belastbare basis’) en vervolgens daarop een belastingaanslag van 19% toe te passen voor EU-burgers en 24% voor niet-EU- burgers.

De kadastrale waarde van het onroerend goed wordt vermeld op de IBI (Waardering Onroerende Zaken) factuur en is over het algemeen lager dan de aankoopprijs vermeld in de definitieve koopakte.
‣ Indien u uw eigendom verhuurt, dan vormen de netto huurinkomsten de belastbare basis en geldt de aanslag van 19% voor EU-burgers en 24% voor niet-EU burgers.

Volgens de nieuwe wet mogen EU-burgers de kosten gemaakt tijdens het verhuren van de woning aftrekken van de bruto huurinkomsten: elektriciteit, water, gemeenschappelijke kosten, verzekeringen, interesten op de hypothecaire lening, IBI, reinigingsheffing, onderhoud, reiniging, juridische en fiscale bijstand m.b.t. aangifte inkomstenbelasting, als ook afschrijving van 3% waardevermindering van het onroerend goed.

In dit geval dient een bewijs van fiscale woonplaats, afgeleverd door de fiscale autoriteiten van het land waar u uw fiscale domicilie heeft, bijgevoegd te worden bij de belastingaangifte (en dit voor elke belastingplichtige).
 

VERMOGENSBELASTING
Deze belasting is van toepassing op fiscale residenten m.b.t. hun wereldwijd vermogen, en op niet-residenten m.b.t. bezittingen in Spanje, indien het belastbaar vermogen hoger is dan 700.000 EUR. Indien de eigendom in kwestie geldt als hoofdverblijf dan geldt een bijkomende vrijstelling van 300.000 EUR.
De vermogensbelasting is betaalbaar op de totale waarde van uw belastbaar vermogen op 31 December van elk jaar.
De progressieve aanslag varieert tussen de 0.2% tot 2.5% op het belastbaar vermogen groter dan EUR 10.695.996. Deze vermogensbelasting dient betaald te worden vóór het einde van de maand Juni in het volgende jaar.
                                                ‣ Gemeenschappelijke kosten;
‣ Onroerende voorheffing / onroerende zaakbelasting,
reinigingsheffing;
‣ Elektriciteit, gas, water, telefoon etc.;
‣ Woningverzekering. De vereniging van eigenaars zal een
verzekering hebben voor de gemeenschappelijke delen (opstalverzekering), maar we raden u aan een eigen verzekering te nemen voor woning en inboedel;
‣ Een juristen/advocaten kantoor beschikt over de relevante specialisten om u bij te staan in de berekening en betaling van uw jaarlijkse inkomstenbelasting. 

VERHUUR
Sinds de in Mei 2016 geldende regionale wetten dienen woningen, verhuurd voor toeristische doeleinden (voor verblijven korter dan 2 maanden), geregisterd te worden bij de toeristische dienst van de regionale overheid (Junta de Andalucia).

Deze woningen dienen te voldoen aan noodzakelijke basisvereisten bepaald in de regionale wetten.

De juristen staan tot uwer beschikking om deze registratieprocedure uit te voeren bij de relevante autoriteiten.

HET OPMAKEN VAN EEN TESTAMENT IN SPANJE
Wanneer u onroerend goed heeft aangekocht in Spanje, of u bezit andere activa zoals bankrekeningen, levensverzekeringen, aandelen, obligaties etc. in Spanje, wordt het opmaken van een testament in Spanje sterk aangeraden. Een Spaans testament verzekert een vlotte verdeling van uw Spaanse activa en vermijdt toekomstige formaliteiten, verwikkelingen, vertragingen en bijkomende kosten voortvloeiend uit de afwikkeling van erfenissen en nalatenschappen van uw activa die zich in Spanje bevinden.

In het testament kan de erflater ervoor kiezen het recht van zijn/haar nationaliteit te laten gelden als recht m.b.t. zijn/haar erflating. Deze keuze laat de erflater toe vrij te beschikken over zijn/haar Spaanse activa volgens de regels van de wetgeving van zijn/haar nationaliteit. Zodoende vermijdt de erflater in elk geval de gedwongen regelgeving onder Spaanse wet. In het testament zal de erflater zijn/ haar erfgenamen aanduiden, percentages van toewijzing vastleggen en overige specifieke activa ter toewijzing vermelden.

Indien er geen Spaans testament is opgemaakt en een buitenlands testament dient rechtsgeldig gemaakt te worden in Spanje, dan zal dit tijd en bijkomende kosten met zich meebrengen. Indien er geen enkel testament is opgemaakt dan zal - voor de verdeling van de 
Spaanse activa van de overledene - het erfrecht gelden van het land waar de overledene zijn/haar laatste gewone verblijfplaats had.
Bovendien kan de erflater in het testament specifieke, te volgen regels laten opstellen voor de verdeling van de activa, als ook een uitvoerder van het testament aanduiden die op de uitvoering van het testament toeziet. In het testament kan eveneens een voogd aangeduid worden voor eventuele minderjarige kinderen.
 

Samengevat, een Spaans testament maakt erfenisaangelegenheden m.b.t. Spaanse activa sneller, makkelijker en minder kostelijk.

​

​

​

​

HEEFT U VRAGEN? STUUR UW GEGEVENS EN BOODSCHAP VIA DE MAILKNOP HIERONDER