WAT DIENT U TE WETEN BIJ AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED IN SPANJE

 

HET AANKOOPPROCES

Wanneer u beslist om een vastgoed aan te kopen in Spanje, dan is het in de arm nemen van een betrouwbare vastgoedmakelaar de eerste logische stap.

Hij kan u helpen te vinden wat het beste past bij uw eisen en wensen.
 

Bij deze bieden wij u juristen/advocaten aan die u de basis richtlijnen beschrijven waar u mee in aanraking komt tijdens het aankoopproces in Spanje.

Of u kunt uiteraard zelf een jurist/advocaat kiezen.



VOORSCHOT
Om de door u uitgekozen woning uit de markt te halen is het gebruikelijk dat de koper een voorschot betaald.

Dit bedrag varieert in verhouding tot de aankoopprijs van het onroerend goed maar ligt meestal tussen de 3.000 en 10.000 EUR.

Dit bedrag kan worden betaald aan de vastgoedmakelaar ofwel overgemaakt worden op de derden-rekening van uw juridische vertegenwoordiger.

ZORGVULDIGHEIDSONDERZOEK

Zodra het voorschot is betaald wordt door de advocaten/juristen de noodzakelijke documentatie opgevraagd.

Dit geeft hen toegang tot het onderzoeken en verifiëren van alle aspecten gerelateerd tot het onroerend goed in kwestie, zoals:
 

AANKOOP BIJ EEN PROJECTONTWIKKELAAR (NIEUWBOUW)
1. De wettelijke identiteit van de eigenaar/verkoper van het onroerend goed dat u wenst te kopen;
 

2. Dat het onroerend goed onder constructie wettelijk geregistreerd is in het Eigendomsregister (‘Registro de Propiedad’);
 

3. Dat het onroerend goed vrij van schulden en lasten is (hypothecaire leningen, verpandingen, etc., ...).

Het is gebruikelijk dat de ontwikkelaar financiering gebruikt welke de vorm kan aannemen van een hypothecaire lening over het onroerend goed.

Indien de koper niet geïnteresseerd is in een gedeeltelijke overname van een hypothecaire lening, dan dient deze lening eerst geannuleerd te worden vóór het verlijden van de definitieve akte.

Deze kosten dienen betaald te worden door de projectontwikkelaar.
 

4. Dat het onroerend goed over de vereiste en overeenstemmende bouwvergunningen beschikt, dat het voldoet aan de plaatselijke wetten omtrent ruimtelijke ordening, dat het over de b́ewoonbaarheids-verklarinǵ́en beschikt welke afgegeven worden door de gemeente.
 

5. Dat de bouwkundige specificaties en de kwaliteitsbepalingen overgedragen worden aan de koper en opgenomen worden in de bijlagen van de koopovereenkomst.
 

6. Dat zowel bankgaranties als verzekeringen geregeld zijn ter vrijwaring van alle gelden betaald aan de ontwikkelaar gedurende het bouwproces.
 

7. Controleren en bevestigen van de inhoud van de verplichte “10 jaar verzekeringsgarantie” (seguro decenal) welke dient tot het dekken van risico’s m.b.t. mogelijke structurele gebreken aan het onroerend goed.
 

8. Controle en analyse van de koopovereenkomst opgesteld door de ontwikkelaar zodat de rechten van de koper beschermd worden en dat deze volledig begrepen zijn door de koper.
 

 

WEDERVERKOOP / AANKOOP VAN EEN HUIS ANDERS DAN NIEUWBOUW
1. De wettelijke identiteit van de eigenaar/verkoper van het onroerend goed dat u wenst te kopen;
 

2. Dat het onroerend goed wettelijk geregistreerd is in het eigendomsregister;
 

3. Dat het onroerend goed vrij is van alle lasten en schulden (hypothecaire leningen, 
beletsels, verpandingen of schulden van eender welke aard);

 

4. Dat het onroerend goed over de vereiste en overeenstemmende bouwvergunningen 
beschikt, voldoet aan de plaatselijke wetten omtrent ruimtelijke ordening, dat het over
de bewoonbaarheids-verklaring beschikt welke afgegeven wordt door de gemeente.

 

5. Studie, opstellen en ondertekening van allerlei private overeenkomsten (aanbetaling-
overeenkomst, optie-overeenkomst, verkoop-overeenkomst) en publieke, notariële documenten en overeenkomsten (bv. definitieve koopakte) welke noodzakelijk zijn ter uitvoering van de aankooptransactie.

De standaardprocedure bestaat uit het eerst ondertekenen van de private koopovereenkomst waarbij 10% van de overeengekomen  aankoopprijs betaald wordt, en vervolgens het ondertekenen van de definitieve (authentieke) akte na het verstrijken van een redelijke termijn.

BELASTINGEN EN KOSTEN
De belastingen en kosten voortvloeiend uit het verlijden van de definitieve koopakte voor de notaris zijn als volgt:

 

IN HET GEVAL VAN EEN EERSTE OVERDRACHT (NIEUWBOUW)
‣ BTW ( ÏVA )̈: 10 % voor residentieel vastgoed. (BTW 21% op gronden, garages en bergruimten).
‣ Zegelrechten: +/- 1.5%
‣ Notariskosten: honoraria voor de notaris worden berekend volgens een met de 
autoriteiten overeengekomen tariefregeling en is afhankelijk van de aard van aan- / verkoop en het aantal bladzijden in de definitieve koopakte.

Elke notaris past hetzelfde honorarium toe voor hetzelfde concept.

Het honorarium voor de aankoop van een doorsnee residentiele woning varieert tussen de 500 EUR en 1.800 EUR.
‣ Inschrijvingskosten in het ‘Registro de la Propiedad’ (eigendomsregister): de kosten van toepassing bij inschrijving in het eigendomsregister worden berekend volgens een met de autoriteiten overeengekomen tariefregeling. In een normaal geval zullen deze kosten ongeveer 50% tot 70% van het honorarium van de notaris bedragen.
‣ Juridische kosten advocaat: 1% van de overeengekomen verkoopprijs + 21% BTW

IN HET GEVAL VAN WEDERVERKOOP 
‣ Overdrachtsbelasting: 8% op bedragen tot EUR 400.000, 9% op het bedrag tussen EUR 400.000 en EUR 700.000 en 10% op het bedrag hoger dan EUR 700.000.
‣ Ter verduidelijking: voor een eigendom met een koopprijs van 1 miljoen EUR wordt de eerste 400,000 EUR belast voor 8%, het deel van de koopprijs tussen 400.000 en
‣ 700.000 EUR wordt belast voor 9% en het deel boven de 700.000 wordt belast voor 10%. In dit voorbeeld bedraagt de overdrachtsbelasting 32.000 + 27.000 + 30.000 = 89.000 EUR
‣ Notariskosten: Honoraria voor de notaris worden berekend volgens een met de autoriteiten overeengekomen tariefregeling en is afhankelijk van de aard van aan- / verkoop en het aantal bladzijden in de definitieve koopakte.

Elke notaris past hetzelfde honorarium toe voor hetzelfde concept.

Het honorarium voor de aankoop van een doorsnee residentiele woning varieert tussen de 500 EUR en 1.800 EUR.
‣ Inschrijvingskosten in het ‘Registro de la Propiedad’ (eigendomsregister): de kosten van toepassing bij inschrijving in het eigendomsregister worden berekend volgens een met de autoriteiten overeengekomen tariefregeling.

In een normaal geval zullen deze kosten ongeveer 50% tot 70% van het honorarium van de notaris bedragen.
‣ Juridische kosten: 1% van de overeengekomen verkoopprijs + 21% BTW

NOOT: In geval van aankoop van een onroerend goed d.m.v. een nieuwe hypothecaire lening, dan zijn ook hier registratie kosten en notariële kosten van toepassing omdat het gaat over een separate akte die geregistreerd dient te worden.

Ook zegelrechten van 1.5% zijn van toepassing op het bedrag van de hypothecaire lening. 

DIENSTEN JURIST
‣ Aanvragen van uw NIE nummer.

Het NIE nummer is een fiscaal identificatienummer voor buitenlanders, bestemd voor de Spaanse belastingdiensten.

U heeft dit nummer nodig om uw aankoop te laten registeren in het eigendomsregister, belastingen te betalen en allerlei nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, telefoon, etc.) te contracteren.
‣ Nagaan van bestaande schulden gerelateerd tot het onroerend goed in kwestie, zoals de IBI (=onroerende voorheffing OV / onroerende zaakbelasting OZB) , maandelijkse lasten m.b.t. de gemeenschap van eigenaars, uitstaande schulden m.b.t. nutsvoorzieningen en berekening van de toepasselijke gemeentetax.

Berekening en inhouden van de vermogenswinstbelasting in gevallen waarbij de verkoper een niet-resident is, en welke -in overeenstemming met de Spaanse wet-
dient afgehouden te worden van de verkoopprijs (3 % concept)
‣ Betaling van kosten, belastingen en heffingen m.b.t. de definitieve akte en de registratie daarvan in het eigendomsregister .



HET PRIVATE KOOPCONTRACT
Zodra bij de juristen het due diligence (zorgvuldigheidsonderzoek) uitgevoerd is en ze hebben geconstateerd dat alles in orde is kan 2 tot 3 weken na de aanbetaling overgegaan worden tot het opstellen en de ondertekening van het voorlopige koopcontract.

Bij de ondertekening van dit contract is het gebruikelijk dat de koper 10% van de overeengekomen verkoopprijs betaalt in het geval van een wederverkoop.

In het geval van een nieuwbouw of nog te bouwen eigendom wordt er 30% van de verkoopprijs betaald.
Het voorlopige koopcontract is een erg belangrijke stap in het aankoopproces: nadat de onderhandelingen met de advocaten van de verkoper gevoerd zijn om de rechten en belangen van de koper te verdedigen, worden deze specifieke voorwaarden en vereisten van de koop hierin vastgelegd.

 

VOLMACHT

Velen kiezen ervoor om een volmacht aan de juristen te verlenen in Spanje, zodat die voor hen kunnen optreden in het aankoopproces.

Dit zal hen toelaten formaliteiten te vervullen en documenten te ondertekenen die betrekking hebben op de aankoop van het onroerend goed en de eventuele hypothecaire lening.

De volmacht wordt bekrachtigd door een notaris in Spanje (kosten +/- EUR 70.-) of op het Spaans consulaat in uw thuisland.
De volmacht kan ook door een notaris in uw thuisland bekrachtigd worden maar in dit geval dient deze gelegaliseerd te worden door middel van een apostille stempel volgens de regels van het Apostilleverdrag (Apostille of the Hague Convention) om rechtsgeldig te zijn in Spanje.
Uiteraard assisteren de juristen u ook in deze procedure indien u opteert voor het verlenen van een volmacht, in Spanje of in het buitenland.

DE DEFINITIEVE KOOPAKTE

(Authentieke Akte)
Ongeveer 4 tot 6 weken na de ondertekening van het voorlopige koopcontract, en afhankelijk van de met de verkoper overeengekomen voorwaarden, zal de definitieve koopakte ondertekend worden.

Dit gebeurt ofwel door de koper met bijstand van de jurist, ofwel door de jurist met de hierboven vermelde volmacht. De ondertekening van de definitieve koopakte is tevens het tijdstip waarop het saldo van de overeengekomen koopprijs aan de verkoper dient betaald te worden, en waarop de koper eigenaar wordt van het onroerend goed en het in bezit neemt.
 

NUTSVOORZIENINGEN, GEMEENSCHAPPELIJKE KOSTEN, REINIGINGSHEFFING, GEMEENTEBELASTINGEN
Het juristen/advocaten kantoor zorgt tevens voor het op naam zetten en betalen van alle nutsvoorzieningen, (gemeente)belastingen en overige kosten die direct betrekking hebben op het onroerend goed.
Het is noodzakelijk een bankrekening te openen in Spanje om deze nutsvoorzieningen, gemeentebelastingen, reinigingsheffing, eventuele gemeenschappelijke kosten etc te betalen.

De juristen assisteren u eveneens in het openen van een bankrekening in Spanje en indien u wenst regelen zij automatische incasso voor al deze betalingen van uw Spaanse bankrekening.
 

 

 


ANDERE KOSTEN WAARMEE U REKENING DIENT TE HOUDEN
 

INKOMSTENBELASTING VOOR NIET RESIDENTEN
Ongeacht of u uw eigendom verhuurt of niet, u dient ten allen tijde inkomstenbelastingen te betalen volgens de volgende regels:
‣ Indien u uw eigendom niet verhuurt zal de Spaanse fiscus ervan uitgaan dat u ‘’fictieve huuropbrengsten’’ verwerft, welke onderworpen zijn aan de inkomstenbelastingen voor niet- ingezetenen.
Het bedrag daarvan wordt bepaald door het toepassen van een aanslag 1.1% op de kadastrale waarde van het eigendom (=de ‘belastbare basis’) en vervolgens daarop een belastingaanslag van 19% toe te passen voor EU-burgers en 24% voor niet-EU- burgers.

De kadastrale waarde van het onroerend goed wordt vermeld op de IBI (Waardering Onroerende Zaken) factuur en is over het algemeen lager dan de aankoopprijs vermeld in de definitieve koopakte.
‣ Indien u uw eigendom verhuurt, dan vormen de netto huurinkomsten de belastbare basis en geldt de aanslag van 19% voor EU-burgers en 24% voor niet-EU burgers.

Volgens de nieuwe wet mogen EU-burgers de kosten gemaakt tijdens het verhuren van de woning aftrekken van de bruto huurinkomsten: elektriciteit, water, gemeenschappelijke kosten, verzekeringen, interesten op de hypothecaire lening, IBI, reinigingsheffing, onderhoud, reiniging, juridische en fiscale bijstand m.b.t. aangifte inkomstenbelasting, als ook afschrijving van 3% waardevermindering van het onroerend goed.

In dit geval dient een bewijs van fiscale woonplaats, afgeleverd door de fiscale autoriteiten van het land waar u uw fiscale domicilie heeft, bijgevoegd te worden bij de belastingaangifte (en dit voor elke belastingplichtige).
 

VERMOGENSBELASTING
Deze belasting is van toepassing op fiscale residenten m.b.t. hun wereldwijd vermogen, en op niet-residenten m.b.t. bezittingen in Spanje, indien het belastbaar vermogen hoger is dan 700.000 EUR. Indien de eigendom in kwestie geldt als hoofdverblijf dan geldt een bijkomende vrijstelling van 300.000 EUR.
De vermogensbelasting is betaalbaar op de totale waarde van uw belastbaar vermogen op 31 December van elk jaar.
De progressieve aanslag varieert tussen de 0.2% tot 2.5% op het belastbaar vermogen groter dan EUR 10.695.996. Deze vermogensbelasting dient betaald te worden vóór het einde van de maand Juni in het volgende jaar.
                                                ‣ Gemeenschappelijke kosten;
‣ Onroerende voorheffing / onroerende zaakbelasting,
reinigingsheffing;
‣ Elektriciteit, gas, water, telefoon etc.;
‣ Woningverzekering. De vereniging van eigenaars zal een
verzekering hebben voor de gemeenschappelijke delen (opstalverzekering), maar we raden u aan een eigen verzekering te nemen voor woning en inboedel;
‣ Een juristen/advocaten kantoor beschikt over de relevante specialisten om u bij te staan in de berekening en betaling van uw jaarlijkse inkomstenbelasting. 

VERHUUR
Sinds de in Mei 2016 geldende regionale wetten dienen woningen, verhuurd voor toeristische doeleinden (voor verblijven korter dan 2 maanden), geregisterd te worden bij de toeristische dienst van de regionale overheid (Junta de Andalucia).

Deze woningen dienen te voldoen aan noodzakelijke basisvereisten bepaald in de regionale wetten.

De juristen staan tot uwer beschikking om deze registratieprocedure uit te voeren bij de relevante autoriteiten.

HET OPMAKEN VAN EEN TESTAMENT IN SPANJE
Wanneer u onroerend goed heeft aangekocht in Spanje, of u bezit andere activa zoals bankrekeningen, levensverzekeringen, aandelen, obligaties etc. in Spanje, wordt het opmaken van een testament in Spanje sterk aangeraden. Een Spaans testament verzekert een vlotte verdeling van uw Spaanse activa en vermijdt toekomstige formaliteiten, verwikkelingen, vertragingen en bijkomende kosten voortvloeiend uit de afwikkeling van erfenissen en nalatenschappen van uw activa die zich in Spanje bevinden.

In het testament kan de erflater ervoor kiezen het recht van zijn/haar nationaliteit te laten gelden als recht m.b.t. zijn/haar erflating. Deze keuze laat de erflater toe vrij te beschikken over zijn/haar Spaanse activa volgens de regels van de wetgeving van zijn/haar nationaliteit. Zodoende vermijdt de erflater in elk geval de gedwongen regelgeving onder Spaanse wet. In het testament zal de erflater zijn/ haar erfgenamen aanduiden, percentages van toewijzing vastleggen en overige specifieke activa ter toewijzing vermelden.

Indien er geen Spaans testament is opgemaakt en een buitenlands testament dient rechtsgeldig gemaakt te worden in Spanje, dan zal dit tijd en bijkomende kosten met zich meebrengen. Indien er geen enkel testament is opgemaakt dan zal - voor de verdeling van de 
Spaanse activa van de overledene - het erfrecht gelden van het land waar de overledene zijn/haar laatste gewone verblijfplaats had.
Bovendien kan de erflater in het testament specifieke, te volgen regels laten opstellen voor de verdeling van de activa, als ook een uitvoerder van het testament aanduiden die op de uitvoering van het testament toeziet. In het testament kan eveneens een voogd aangeduid worden voor eventuele minderjarige kinderen.

 

Samengevat, een Spaans testament maakt erfenisaangelegenheden m.b.t. Spaanse activa sneller, makkelijker en minder kostelijk.

HEEFT U VRAGEN? STUUR UW GEGEVENS EN BOODSCHAP VIA HET FORMULIER.

CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR POUR L’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE

 

LE PROCESSUS D'ACHAT

Lorsque vous décidez d'acheter une propriété en Espagne, engager un agent immobilier fiable est la première étape logique. Il peut vous aider à trouver ce qui convient le mieux à vos exigences et à vos souhaits.

 

 

Avec cela, nous vous proposons des avocats / avocats décrivant les directives de base avec lesquelles vous entrez en contact lors du processus d'achat en Espagne. Ou vous pouvez bien sûr choisir vous-même un avocat.

 

 

AVANCE

Afin de retirer la maison que vous avez sélectionnée du marché, il est habituel que l'acheteur verse une avance. Ce montant varie en fonction du prix d'achat du bien immobilier mais se situe généralement entre 3 000 et 10 000 EUR.

Ce montant peut être versé à l'agent immobilier ou transféré sur le compte tiers de votre représentant légal.

 

 

RECHERCHE DE SOINS

Dès que l'avance sera payée, les avocats/juristes demanderont la documentation nécessaire.

Cela leur donne accès à la recherche et à la vérification de tous les aspects liés au bien en question, tels que:

ACHAT AVEC UN DÉVELOPPEUR DE PROJET

(NOUVELLE CONSTRUCTION)

1. L’identité légale du propriétaire / vendeur du bien que vous souhaitez acheter;

 

2. que le bien en construction soit légalement inscrit au registre de la propriété («Registro de Propiedad»);

 

 

3. Que la propriété est libre de dettes et de charges (prêts hypothécaires, nantissements, etc., ...).

Il est courant que le promoteur utilise un financement qui peut prendre la forme d’un prêt hypothécaire sur la propriété.

Si l'acheteur n'est pas intéressé par une prise de contrôle partielle d'un prêt hypothécaire, ce prêt doit d'abord être annulé avant l'exécution de l'acte final.

Ces coûts doivent être payés par le développeur du projet.

 

 

4. Le bien immobilier possède les permis de construire requis et correspondants, il est conforme aux lois locales en matière d'aménagement du territoire, il dispose des certificats d'habitabilité délivrés par la municipalité.

 

 

 

5. Que les spécifications architecturales et les dispositions de qualité soient transférées à l'acheteur et incluses dans les annexes du contrat d'achat.

 

 

6. Que des garanties bancaires et des polices d'assurance soient mises en place pour protéger toutes les sommes versées au promoteur pendant le processus de construction.

 

7. Vérifiez et confirmez le contenu de la "garantie d'assurance décennale" obligatoire (seguro decenal) qui sert à couvrir les risques liés à de possibles défauts de structure du bien.

 

8. Contrôle et analyse du contrat d'achat établi par le développeur afin que les droits de l'acheteur soient protégés et que ceux-ci soient parfaitement compris par l'acheteur

 

REVENTE / ACHAT D'UNE MAISON AUTRE QUE DE NOUVELLE CONSTRUCTION

1. L’identité légale du propriétaire / vendeur du bien que vous souhaitez acheter;

 

2. que la propriété est légalement enregistrée dans le registre de la propriété;

 

3. Que la propriété est libre de toutes charges et dettes (prêts hypothécaires, empêchements, nantissements ou dettes de toute nature);

 

 

4. Que la propriété sur les permis de construire requis et correspondants est en conformité avec les lois locales sur l'aménagement du territoire qu'il est sur la déclaration d'habitabilité délivrée par la municipalité.

 

 

 

5. Etude, rédaction et signature de tout type de contrats privés (acompte) contrat, contrat d'option, contrat de vente) et public, documents notariés et accords (par exemple, l'acte d'achat final) nécessaires à l'exécution de la transaction d'achat.

La procédure standard consiste à signer d'abord le contrat d'achat privé, selon lequel 10% du prix d'achat convenu est payé, puis à signer l'acte final (authentique) après l'expiration d'un délai raisonnable.

 

 

 

 

TAXES ET COUTS

Les taxes et frais résultant de la signature du dernier acte de vente pour le notaire sont les suivants:

DANS LE CAS D'UN PREMIER TRANSFERT

(NOUVELLE CONSTRUCTION)

‣ TVA (ÏVA): 10% pour l'immobilier résidentiel. (TVA 21% sur les terrains, garages et zones de stockage).

‣ Droits de timbre: +/- 1,5%

Frais de notaire: les frais de notaire sont calculés conformément aux les autorités sont convenues et dépendent de la nature de l’achat / de la vente et du nombre de pages de l’acte de vente final.

 

Chaque notaire applique les mêmes frais pour le même concept.

Les frais pour l'achat d'une maison résidentielle moyenne varient entre 500 et 1.800 EUR.

Frais d'abonnement au «Registro de la Propiedad» (registre de la propriété): les coûts applicables à l'inscription au registre de la propriété sont calculés conformément à un arrangement tarifaire convenu avec les autorités.

En règle générale, ces frais s’élèveront à environ 50% à 70% des honoraires du notaire.

 

‣ Frais d'avocat: 1% du prix de vente convenu + 21% de TVA

 

EN CAS DE REVENTE

Tax Droit de mutation: 8% sur les montants allant jusqu'à 400 000 EUR, 9% sur le montant compris entre 400 000 EUR et 700 000 EUR et 10% sur un montant supérieur à 700 000 EUR.

‣ Pour clarification: pour un bien dont le prix d'achat est de 1 million EUR, les premiers 400 000 EUR sont taxés à 8%, la partie du prix d'achat comprise entre 400 000 et 700 000 EUR sont taxés à 9% et la partie supérieure à 700 000 EUR à 10%.

Dans cet exemple, le droit de mutation s'élève à 32 000 + 27 000 + 30 000 = 89 000 EUR.

Frais de notaire: les frais de notaire sont calculés selon un arrangement tarifaire convenu avec les autorités et dépendent de la nature de l'achat / de la vente et du nombre de pages de l'acte d'achat final.

 

Chaque notaire applique les mêmes frais pour le même concept.

Les frais pour l'achat d'une maison résidentielle moyenne varient entre 500 et 1.800 EUR.

 

Frais d'abonnement au «Registro de la Propiedad» (registre de la propriété): les coûts applicables à l'inscription au registre de la propriété sont calculés conformément à un arrangement tarifaire convenu avec les autorités.

En règle générale, ces frais s’élèveront à environ 50% à 70% des honoraires du notaire.

Frais de justice: 1% du prix de vente convenu + 21% de TVA

 

NOTE: En cas d'achat d'une propriété d.m.v. un nouveau prêt hypothécaire, puis les frais d’enregistrement et les frais notariaux s’appliquent également ici car il s’agit d’un acte distinct qui doit être enregistré.

Des droits de timbre de 1,5% sont également appliqués sur le montant du prêt hypothécaire.

JURIST DES SERVICES

Demandez votre numéro NIE. Le numéro NIE est un numéro d'identification fiscale pour les étrangers, destiné aux autorités fiscales espagnoles.

Vous avez besoin de ce numéro pour que votre achat soit enregistré dans le registre de la propriété, pour payer les taxes et tous les types de services publics (eau, électricité, téléphone, etc.).

Vérification des dettes existantes liées aux biens immobiliers en question, telles que l'IBI (taxe foncière OV / taxe foncière OZB), des dépenses mensuelles relatives à la communauté de propriétaires, des créances impayées au titre des services publics et du calcul de plus value.

 

Calcul et retenue de l'impôt sur les plus-values ​​dans les cas où le vendeur est un non-résident et qui - conformément au droit espagnol - doit être déduit du prix de vente (concept de 3%)

 

Paiement des frais, taxes et prélèvements relatifs à l'acte final et son inscription au registre de la propriété.

 

 

 

LE CONTRAT D'ACHAT PRIVÉ

Dès que les avocats ont constaté que tout était en ordre, il est possible de procéder à la rédaction et à la signature du contrat de vente provisoire 2 à 3 semaines après le versement de l’acompte.

Lors de la signature du contrat, il est d'usage que l'acheteur paie 10% du prix de vente convenu en cas de revente.

Dans le cas d'un nouveau bâtiment ou d'un bâtiment à construire, 30% du prix de vente sera payé.

Le contrat d’achat préliminaire est une étape très importante du processus d’achat: après que les négociations avec les avocats du vendeur aient été menées pour défendre les droits et les intérêts de l’acheteur, ces conditions et exigences spécifiques de l’achat sont précisées dans les présentes.

 

 

PROCURATION

Beaucoup choisissent d’accorder une procuration aux avocats espagnols afin de pouvoir les représenter dans le processus d’achat.

Cela leur permettra de remplir les formalités et de signer les documents relatifs à l'achat de l'immobilier et à tout emprunt hypothécaire.

La procuration est ratifiée par un notaire en Espagne (frais +/- 70 EUR) ou par le consulat d'Espagne dans votre pays d'origine.

La procuration peut également être ratifiée par un notaire de votre pays d’origine mais, dans ce cas, elle doit être légalisée au moyen d’un timbre à apostille conforme aux règles de l’apostille de la Convention de La Haye pour être légalement valable en Espagne.

Naturellement, les avocats vous assistent également dans cette procédure si vous optez pour une procuration, en Espagne ou à l'étranger.

L'ACTE DE VENTE DEFINITIVE

(Acte authentique)

Environ 4 à 6 semaines après la signature du contrat d’achat provisoire et sous réserve des conditions convenues avec le vendeur, l’acte d’achat final sera signé. Ceci est effectué soit par l'acheteur avec l'assistance de l'avocat, soit par l'avocat avec la procuration susmentionnée.

La signature de l'acte de vente final est également le moment où le solde du prix d'achat convenu doit être payé au vendeur, et où l'acheteur devient le propriétaire du bien et en prend possession.

 

 

UTILITAIRES, FRAIS COMMUNS, CHARGE DE NETTOYAGE, FISCALITÉ MUNICIPALE

L’avocat / le cabinet d’avocats prend également en charge la désignation et le paiement de tous les services publics, taxes (municipales) et autres coûts directement liés à la propriété.

Il est nécessaire d'ouvrir un compte bancaire en Espagne pour payer ces services publics, taxes municipales, taxes de nettoyage, frais communs éventuels, etc.

Les avocats vous aident également à ouvrir un compte bancaire en Espagne et, si vous le souhaitez, ils organisent un prélèvement pour tous ces paiements à partir de votre compte bancaire espagnol.

 

 

 

 

 

 

 

AUTRES FRAIS À PRENDRE EN COMPTE

 

 

IMPÔT SUR LE REVENU DES NON-RÉSIDENTS

Que vous louiez votre propriété ou non, vous devez payer des impôts sur le revenu en tout temps, selon les règles suivantes:

‣ Si vous ne louez pas votre propriété, les autorités fiscales espagnoles présumeront que vous obtenez un «revenu locatif fictif» qui est soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents.

Son montant est déterminé en appliquant une évaluation de 1,1% à la valeur cadastrale de la propriété (= la «base imposable»), puis en appliquant une évaluation fiscale de 19% pour les citoyens de l'UE et de 24% pour les non-membres de l'UE. - les citoyens.

La valeur cadastrale de la propriété est indiquée sur la facture IBI (Valuation Real Estate) et est généralement inférieure au prix d'achat indiqué dans l'acte de vente final.

Si vous louez votre propriété, le revenu locatif net est la base imposable et le montant de l’imposition est de 19% pour les citoyens de l’Union européenne et de 24% pour les citoyens non européens.

Selon la nouvelle loi, les citoyens de l’UE peuvent déduire les frais de location bruts des frais de location bruts: électricité, eau, frais communs, assurance, intérêts sur emprunt hypothécaire, IBI, taxe de nettoyage, entretien, nettoyage, assistance juridique et fiscale. concernant la déclaration d’impôt sur le revenu, ainsi que l’amortissement de 3% de la propriété.

Dans ce cas, la preuve de résidence fiscale délivrée par les autorités fiscales du pays dans lequel vous avez votre domicile fiscal doit être jointe à la déclaration fiscale (et ceci pour chaque contribuable).

IMPÔT SUR LE REVENU

Cet impôt s’applique aux résidents fiscaux pour leurs actifs mondiaux et aux non-résidents pour les actifs espagnols si le capital imposable est supérieur à 700.000 EUR.

Si la propriété en question fait office de résidence principale, une exemption supplémentaire de 300.000 EUR s'applique.

L’impôt sur la fortune est payable sur la valeur totale de vos actifs imposables au 31 décembre de chaque année. La cotisation progressive varie entre 0,2% et 2,5% du capital imposable supérieur à 10,695,996 EUR.

Cet impôt sur la fortune doit être payé avant la fin du mois de juin de l'année suivante.

Costs les coûts communs; Tax Taxe foncière / taxe foncière, frais de nettoyage; Électricité, gaz, eau, téléphone, etc. Insurance Assurance habitation. L'association des propriétaires sera un assurance pour les parties communes (assurance bâtiment), mais nous vous conseillons de souscrire votre propre assurance pour la maison et son contenu;

Un avocat / cabinet d'avocats dispose des spécialistes appropriés pour vous aider dans le calcul et le paiement de votre impôt annuel sur le revenu.

 

LOCATION

Depuis les lois régionales de mai 2016, les logements loués à des fins touristiques (pour les séjours de moins de 2 mois) doivent être enregistrés auprès de l'office du tourisme du gouvernement régional (Junta de Andalucia). Ces maisons doivent satisfaire aux exigences de base nécessaires stipulées dans les lois régionales. Les avocats sont à votre disposition pour mener à bien cette procédure d'enregistrement auprès des autorités compétentes.

LA FABRICATION D'UN TESTAMENT EN ESPAGNE Lorsque vous avez acheté un bien immobilier en Espagne, ou si vous possédez d'autres actifs tels que des comptes bancaires, une assurance-vie, des actions, des obligations, etc. en Espagne, la préparation d'un testament en Espagne est fortement recommandée.

Un testament espagnol garantit une distribution en douceur de vos avoirs en espagnol et évite les formalités, les complications, les retards et les coûts supplémentaires résultant du règlement du patrimoine et des héritages de vos avoirs situés en Espagne.

 

Dans le testament, le testateur peut choisir d'exercer le droit de sa nationalité comme droit à son évaluation.

Ce choix permet au testateur de disposer librement de ses avoirs espagnols selon les règles de la loi de sa nationalité.

De cette manière, le testateur évite dans tous les cas les réglementations en vigueur de la législation espagnole. Dans le testament, le testateur désignera ses héritiers, déterminera les pourcentages d’allocation et mentionnera d’autres actifs spécifiques à allouer.

 

 

Si aucun testament espagnol n'est établi et qu'un testament étranger doit être validé en Espagne, cela entraînera du temps et des coûts supplémentaires.

Si aucun testament n’a été rédigé, alors - pour la distribution du Actifs espagnols du défunt - droits de succession du pays où le défunt avait sa dernière résidence habituelle.

 

En outre, le testateur peut avoir des règles spécifiques à suivre dans le testament pour la répartition des actifs, ainsi qu'un exécuteur testamentaire qui supervise l'exécution du testament.

Un tuteur peut également être désigné dans le testament pour tout enfant mineur.

 

 

En résumé, un testament espagnol rend les questions de succession relatives aux actifs espagnols plus rapides, plus simples et moins coûteuses.

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